İşyeri Kiralarına İlişkin Türk Borçlar Kanunu’nun Ertelenen Hükümleri, 1 Temmuz 2020 tarihinden İtibaren Yürürlüğe Girdi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürülüğe girmiş; ancak işyeri kiralarına ilişkin bazı maddelerinin yürürlük tarihi ertelenmişti. Bu kapsamda Borçlar Kanunu’nun 2. Geçici Maddesi uyarınca, tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. Maddeleri, 8 yıl sonra 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Çoğunlukla kiracı lehine olan söz konusu değişiklikler detaylı olarak incelenmiştir.

  • Kira İlişkisinin Devri Hususu

Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinde düzenlenen kira ilişkisinin kiracı tarafından üçüncü kişilere devredilmesi kapsamında; 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kiracı, kira ilişkisini devretmek istemesi halinde; kiraya veren, haklı bir nedeni olmadıkça devre yazılı onay vermekten kaçınamayacaktır.

  • Kiralanan Taşınmazın Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesinden Önce Geri Verilmesi Hususu

Borçlar Kanunu’nun 325. maddesinde düzenlenen kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi süresinin sona ermesinden önce geri verilmesi kapsamında; kiracı, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiraları içinde
kiralanan taşınmazı benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira sözleşmesinden doğan borçlarını ödemeye devam edecektir. Yargıtay kararları ışığında söz konusu süreye mevcut koşullar değerlendirirerek ortalam 2-3 ay olarak belirlenmektedir.

Ancak kiracının bu süre içerisinde kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

  • Önemli Sebeple Fesih Hususu

Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde, önemli nedenle fesih düzenlenmiştir. Söz konusu madde uyarınca, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren belirsiz süreli işyeri kiralarında da önemli sebeple fesih imkanı bulunmaktadır. Taraflardan herbiri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir.

  • Bağlantılı İşlem Yasağı Hususu

Borçlar Kanunu 340. maddesi kapsamında, kiracının yararının olmadığı durumlarda kiralanan yerin kullanımıyla doğrudan ilişkili olmayan bir borç altına sokulmasının engellenmiş olup; bu sözleşmeler geçersiz sayılmıştır.

  • Kiracının Güvence (Deposito) Vermesi Hususu

Borçlar Kanunu 342. maddesi kapsamında, işyeri kiraları için de güvence (deposito) bedelinin 3 ayı aşamayacağı düzenlenmiştir.

Ayrıca tarafların onayı veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla çekilebilecek bir banka hesabına da yatırılabilmesi işyeri kiraları içinde mümkündür. Ancak bu durum gerek bankalar gerekse taraflar açısından bazı tereddütler içermektedir. Bankalar kontrolün sağlanması için yüksek önlemlerin gerekmesi; taraflar ise mahkeme kararlarının uzun sürmesi nedeniyle söz konusu seçeneği tercih etmekte endişe duyacaktır.

Önemli bir diğer nokta ise; işyeri kira sözleşmelerinde ödenen depozito için herhangi bir faiz istenemeyeceği kararlaştırılmış olsa bile, kiracının sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi sonrasında söz konusu madde kapsamında kiraya verenden faiz istemesi de hukuken mümkün olabilecektir.

  • Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı Hususu

Borçlar Kanunu 343. maddesi, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı aleyhine kira bedeli haricinde bir değişiklik yapılamayacağını düzenlemektedi.r Her ne kadar bu hüküm de işyeri kiraları bakımından ertelenmiş olsa da mülga Borçlar Kanunu ve mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da yer alan düzenlemeler ile paralel olduğundan, söz konusu hüküm halihazırda uygulanmaktaydı.

  • Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı Hususu

Borçlar Kanunu 346. maddesi kapsamında; kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilememektedir.

Söz konusu düzenleme, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren, işyeri kiraları için de yürürlüğe girdiğinden; mevcut kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin zamanında ödenmemesi / mağazaların açılmaması / ciroların eksik veya yanlış bildirilmesi gibi durumlar için düzenlenen ceza şart maddelerinin geçersiz olacağı sonucunu doğurmaktadır. Ancak bu durum Kiraya Verenler bakımından ticari hayatı olumsuz yönde etkileyebilecektir. Örneğin ciro üzerinden ödeme yapan ve ciroyu eksik bildirmesi nedeniyle Kiraya Veren’i zarara uğratan Kiracının önündeki tek engel tahliye riski olacaktır. Bu maddenin ortaya çıkarabileceği hak kayıpları ve basiretli tacir kavramlarının birlikte değerlendirilmesi için Yargıtay’ın yorumu önem kazanacaktır.

Söz konusu düzenlemeyle işyeri kiraları için muaceliyet şartının da geçersiz olması kiracılar bakımından oldukça lehe bir düzenlemedir.

Tüm bu düzenlemeler ışığında belirtmek gerekir ki, söz konusu maddenin uygulama tarihi, özellikle perakende, restoran, kafe gibi işyeri kiralarında, Covid19 tedbirlerinin alındığı ve normalleşme sürecine denk gelmiş olup; bu süreçte kiracıların lehine bir durum yaratacaktır. Covid19 nedeniyle mağazalarını / restoranlarını kapatmak isteyen ancak sözleşmelerde yer alan oldukça ağır cezai şartlar ve muaceliyet koşularından dolayı kapatamayan perakende sektörü rahat bir nefes alabilecektir. Kira sözleşmelerinin tekrar gözden geçirilmesinde ve mali risk değerlendirilmesinin yapılmasında hukuken fayda bulunmaktadır.